房产律师未确债权怎么办

110人浏览 2024-04-21 18:48:00

6个回答

  • 掘金小妞
    掘金小妞
    最佳回答

    一、借款人不明的法律风险。

    这在生活实践中经常出现的情况有:没有出具书面借条无法认定借款人或借条由借款人叫他人代写,事后否认借款或借款人的身份、地址不明,事后无法调查核实向法院起诉或企业的法定代表人对外借款等情况。第一种情况,通常在发生于亲戚、同学、朋友之间,因为事初大家关系比较好、也有一定了解,碍于情面借予款项时也没要求对方出具书面借条,事后,在借款人作否认借款的情况下,因为缺乏借贷合意的事实证据,无法确定承担借款偿还的责任主体,而导致借款官司败诉;第二种情况,借款人事前或事后叫他人以自己名义代写出具借条,事后作否认借款。因为借条上非借款人本人的真实签字,无法证实借款合意的存在,而恶意逃避承担偿还借款责任;第三种情况,对工作不稳定、经常变动,住址也不稳定的借款人,一旦发生借款纠纷,因为债权人无法掌握借款人的确切住址及其身份信息,而无法顺利的通过向法院立案起诉来主张借款。第四种情况,担任某一企业法定代表人的自然人的对外借款,事后,恶意推脱是企业借款或企业推脱是其个人借款,因为互相推卸责任给债权人的追款带来诉讼风险等等其他情况。

    鉴于此类的借款风险,建议债权人应以下几点加以风险防范:

    1、要借款人出具书面借条,而且要借款人本人当面书写、签字、盖章并作核实身份,避免他人代写、冒用他人名义书写的情况发生;

    2、借条当中应清楚、明确的写明借款人真实的身份证号、详细居住地址;

    3、对借款人为某企业法定代表人的,则应要求其写明实际是其个人借款还是为企业作借款,视情况要其写明共同承担归还或承担连带偿还责任。

    4、尽量要求对方提供身份证、户口本复印件

    二、借贷用途的法律风险:

    这种情形在生活实践中的主要风险表现为:明知借款人借钱用于赌博等非法活动而仍然出借的情形。因为属于非法借贷,其借贷关系不受法律保护,甚至有可能还要接受法律的制裁。在借款的起初作了解借款的用途、能起到保证主张还款的正当性、合法性。

    为确保借贷用途的合法性,建议在借条中就借款的合法用途作明确写明,避免借款人或共同债务承担人事后以借款用于非法用途作责任推脱。

    三、借款利息的法律风险

    这种风险主要表现为:在借条中未作约定利息,事后主张借贷利息不被支持或约定的

    利息过高,未得到法律保护。依照我国法律规定:如果借条中对支付利息没有约定或者约定不明确的,将视为不支付利息;民间借贷的利息可以适当高于银行利率,但约定的利息最高不得超过银行同类贷款利率的四倍,超出部分不被法律所保护。

    为确保民间借贷利息的合法性,建议双方在借条中作合法、公道的利息约定。

    四、借条内容不规范、不明确的法律风险

    这类风险实践中除上述的借贷主体、用途、利息外还有常见的主要表现为:

    将借条写成欠条;借款金额大小写不一致或小写的金额数据不规范遭到篡改;还款时间不明确;内容因为太过简单,遭到篡改引发争议等等方面,为后面通过诉讼顺利追讨借款,维护自身合法权益带来了很大的风险。

    为避免此类问题的产生,建议:借条内容表述用词要准确,书写规范字,语义要严谨,签字处与正文间不要留有太多的空隙等。提倡民间借贷行为应作签订完整的书面借款合同,借款合同通常应包括以下内容:出借人和借款人的姓名(要与身份证姓名相一致);借款用途(要做写明);借款金额(要有大写且确保大小写一致);借款时间和还款时间(要具体明确到某年某月某日);利率约定要合法(超出合法的部分可作规避考虑操作);明确逾期还款的违约责任;有作担保或抵押的,明确保证人以及抵押的物品等等。

    五、款项交付不明的法律风险

    这在生活实践中主要表现为:现金交付方式特别是大额的现金交付或应债务人要求将

    借款交付给第三方,事后债务人作否认收到款项所带来的借款交付风险。依照相关司法解释的规定,对现金交付的借贷,债权人仅凭借据起诉而未提供付款凭证,如果借款人对款项交付提出异议的,债权人必须要就现金交付的原因、时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过做出合理的解释。由法官根据现金交付的金额大小、出借人的支付能力等诸多因素,结合其他事实证据作综合的审查判断,存在自由裁量的空间,具有很大的法律风险。在本律师代理的一案例中,法院曾以原告即出借人除了借条证据外,没有提供任何已实际给付钱款的转账凭证或相关事实依据,且以原告在此期间没有收入,家庭经济条件也十分困难,不可能有这么多钱借给被告等理由,最终判决以双方不存在真实借贷关系为由,驳回原告的诉讼请求。

    对于较大金额的借款,不仅要有借条,钱款应通过银行转帐交付对方,以获得交付钱款的有效凭证。为有效规避现金交付给债权人带来法律意义上的合理解释不能以及举证不能造成不被认定的法律风险,以及将借款交付给第三方,因为第三方下落不明等原因,遭到借款人否认收到借款所带来的法律风险。本律师建议:

    1、对现金交付的借贷特别是大宗金额的借贷,应尽量通过银行转账,款项接受账户应为借款人本人的账户或双方作约定的银行账户,保留好银行转账的凭证。

    2、对借款人提出的将借款交付第三方的要求,应事先作约定明确或事后应取得借款人的认可,保留好相关的把款项交付第三人以及双方约定或应借款人要求打款给指定对象的事实证据。

    六、未作担保或未能实现担保的法律风险

    这在生活实践中,常见于:未作担保的情形,借款人在借款当时可能经济状况良好、具

    有偿还能力,债权人碍于情面或基于信任等原因未要求借款人提供担保,但后来因为借款人做生意或投资股票、甚至有赌博、吸毒等原因导致经济上陷入困境、负债累累已无力作偿还,以致后面债权人发现状况不对作催讨时已太迟,在借款人已无力作偿还,又没有担保的情况下,最终造成借款无法追回的经济损失。还有作担保但却未能实现的情形:比如:保证人口头为借款人的借款作担保,事后否认担保;或保证人自身缺乏经济担保能力,无法承担连带还款责任或借款人提供的机动车、房产作等财产担保,但未办理法定的抵押登记手续,以致未能起到担保还款的效力和作用。

    为最大限度的减小债权人的风险,在作借款时最好让借款人提供人和物作担保,

    这样即使借款人出现赖帐或无力偿还借款债务时,债权人可以依法变卖抵押物优先受偿,或要求担保人承担连带清偿责任,债权人可以通过行使担保物权或抵押权来保护自己权益,避免损失。

    本律师建议作以下方面的风险防范:

    1、让借款人提供具有经济实力良好的单位或个人作保证人,并在借条或借款合同中作列明保证人的地位及担保的责任。

    2、让借款人提供银行定期存单、有价债券、机动车、房产等个人财产作抵押,完善担保或抵押手续。需要注意的是抵押和担保都需要签订书面协议,如果作车辆、房产抵押的,别忘记向法定的登记部门办理抵押登记手续。

    七、还款不清的法律风险

    这在实践中常常被疏忽。这一风险主要在于借款人,特别是借款人在以现金方式作归

    还借款后,未向债权人索要出具收款收条,事后,无法证明已作还款。

    为防范和完全杜绝此类问题的风险,本律师建议:

    在借贷关系中,与借款人收到所借款项后需出示收据的作法相对应的是在借款人向债权人作归还借款时,债权人也要向借款人作出具收款凭证,以此,证实借款人已经还款、双方债权债务归于终结。

    八、诉讼时效的法律风险

    这在实践中主要表现为:债权人对诉讼时效的法律规定缺乏清楚、明确的认识而疏于

    催款,过了法律诉讼时效或未保留好中间有过催款的事实证据无法证明引起诉讼时效中断的情况存在,而过了诉讼时效的情形。依照我国《民法通则》的相关规定:债权人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年,诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害起计算,超过诉讼时效起诉偿还借款的法律后果则是不受法律保护,除借款人作自愿偿还外,依法将会被法院驳回。

    为避免借款债权超诉讼时效,失去法律保护,在借款的还款期限届满后,借款人仍然未作归还的,本律师建议采取以下的措施加以防范风险:

    1、在还款期限届满后即将期满两年之前,应当要求借款人重新出具作延续新的还款期限或落款时间为出具之日的借条;

    2、可委托律师签发催款的律师函,形成诉讼时效中断的事实证据,作重新计算两年诉讼时效,以确保不过诉讼时效失去法律保护。

    3、直接向法院起诉要求偿还借款本金及损失。

    九、借贷管辖法院的确定

    这在生活实践中,常会碰到借款人为外地人,在借款人到期不作归还借款,债权人无法证明借款交付的履行地情况下,债权人只能到借款人住所地的法院起诉。考虑到各地的司法环境以及诉讼成本的考虑,这显然对债权人是不利的。本律师建议:可在借条或借款合同中作设定发生纠纷由债权人所在地法院管辖的约定条款,以确保能以最小代价,顺利的实现通过诉讼挽回损失

    扩展阅读:【保险】怎么买,哪个好,手把手教你避开保险的这些"坑"

  • 洛白桑
    洛白桑

    如果房产律师未能确保债权的情况下,您可以采取以下措施:

    1. 与债权人沟通:您可以与债权人进行沟通,向其解释情况并寻求解决方案。可能可以重新协商或达成新的债务安排。

    2. 寻求法律援助:如果债权人不合作或拒绝解决问题,您可以寻求法律援助。请咨询专业的法律机构或律师,寻求法律建议和帮助。

    3. 寻找新的债权律师:在寻求新的债权律师时,确保选择一个经验丰富、专业并且可靠的律师。他们应该能够代表您的利益,并确保您的债权得到保护。

    4. 提起诉讼:如果债权人不履行合同或拖欠付款,您可以考虑提起诉讼。在这种情况下,律师将负责帮助您制定诉讼策略,并在法庭上代表您的利益。

    5. 寻求其他解决办法:除了诉讼外,您还可以考虑通过调解、仲裁或其他替代争议解决机制来解决债权问题。这些方法可帮助您避免长期的法律纠纷和诉讼程序。

    如果房产律师未能确保债权,您应及时采取行动,并通过法律途径保护您的权益。这些建议仅供参考,具体情况需要根据具体的法律法规和案件情况来决定。建议咨询专业律师以获取具体的法律建议和帮助。

  • 小夕
    小夕

    债权人应首先判断该债务是个人债务还是夫妻共同债务。如果是一方的个人债务,无论夫妻是否离婚,债权人都只能直接找债务人主张偿还债务即可。如果债务是属于夫妻共同债务,即便是夫妻离婚后,债权人也可以向夫妻的任何一方主张偿还债务。需注意的是,债权人主张是夫妻共同债务要求偿还的前提是该债务为夫妻婚姻关系存续期间所借的债务,或者债权人能够举证该债务的确用于夫妻共同生活。

    根据《婚姻法解释(二)》第二十四条规定,债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。

    第二十五条规定,当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后,基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的,人民法院应当支持。

    望采纳,谢谢!

  • 南希
    南希

    欠钱实在无力偿还,是会把房子折价给债主,抵押是双方的事,法院不会判决把对方房子抵押给债主,只可能判决把对方的房子折价给债主。不管债主有没有资格购房,只要法院判了,债主就有资格就可以购买。

    法律分析

    人民法院按照法定程序,运用国家强制力量,根据发生法律效力文书明确具体的执行内容,强制民事义务人完成其所承担的义务,以保证权利人的权利得以实现。发生法律效力的文书包括但不限于以下几种:民事判决书、实现担保物权裁定、确认调解协议裁定、支付令等。一经生效,义务人即应自动履行。如拒不履行,权利人可申请人民法院强制执行。如果个人持有被申请执行的财产、而由人民法院书面通知协助执行的,都有义务按通知的规定执行。凡是无故推诿、拒绝或者妨碍执行,因而造成严重后果的,要负法律责任。人民法院的执行工作,应以法律文书为根据。法律文书必须发生法律效力,没有生效的不能作为执行的根据。法律文书还必须具有给付内容,如果只是确认或者变更法律关系的,则无需执行。

    法律依据

    《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。

  • 南晓
    南晓

    一、《按揭贷款合作协议》的风险防控

    各银行都有自己的按揭贷款合作协议示范文本,但对于大的品牌开发商而言,要求调整和改动该示范文本并非没有空间。如有可能,我们认为,可以重点考虑以下条款的设置与完善,预先防控风险。1、明确银行按揭放款的前提条件

    在各银行的按揭贷款合作协议中,银行审核同意购房人按揭申请后,对于放款条件往往笼统约定为“银行在发放贷款的全部手续(含担保手续)办妥后【】个工作日内”,此处约定可谓同义反复,不清晰明确,如果银行迟迟不放款,开发商资金周转受到影响却无法依据该条款向银行主张权利。我们认为,应当明确约定为“银行与购房人的借款合同、抵押合同、银行与开发商的保证合同签署完毕后【】个工作日”作为放款条件。有的银行还会要求以预售合同备案登记完成作为放款条件,也应当一并在合同中予以明确。

    2、因银行原因导致未能及时办理抵押登记时,开发商免责条款的设置

    为了实现保证担保和抵押担保的无缝对接,《按揭贷款合作协议》中银行对于开发商阶段性保证责任期间一般约定为“自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续,并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止。”

    但抵押登记(甚至有的情况下是房产证的办理)一般是由购房人委托贷款银行负责办理,开发商处于被动等待状态,如果银行迟迟不办理房产证或抵押登记,则开发商的阶段性担保一直无法解除,风险较大。

    律师建议,开发商结合办证义务安排,在《按揭贷款合作协议》明确贷款银行办理房产证或抵押登记的合理期限以及违约时开发商的保证责任免除条款,并同时在过程中注意保存文件或产权证转交银行的签收证据。

    二、《商品房买卖合同》及其补充协议的风险防控

    1、全面设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保时的违约赔偿范围

    《商品房买卖合同》及其补充协议设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保的违约责任时,需要特别注意违约责任类型和范围的周延性。我们建议,违约责任类型宜分为银行宣布贷款提前到期并要求开发商承担连带保证责任时的违约责任和购房人逾期还贷银行向开发商主张连带保证责任两种。

    前者构成根本性违约,应当全面约定购房人违约责任,除约定开发商有权解除合同、追偿代偿款项,并按照房价总额的一定比例主张违约金外,还应当约定房屋另行销售的价格差额损失、房屋已经交付使用情形下的恢复原状费用和占有使用费等,并约定有权直接从应退还的购房款中优先扣除上述金额。在违约责任逾期还贷但尚未构成断供的这种情况下,开发商主张按日计算垫付金额的违约金即可,无需设置单方解除权。

    2、合理设置购房人逾期办理房产证的违约责任

    如前所述,购房人逾期办理房产证将会直接影响开发商阶段性担保责任的解除,在实践中我们往往会建议开发商代为按揭贷款购房人办理房产证件,以尽快解除担保责任,这样在一定程度上可以解决延期办理的担保责任延续风险,但这又增加了开发商代为办证义务及可能产生的违约责任,同时对于因办证过程中产生的面积误差需要增加付款时如果购房人不予配合的情况下垫付款项又会增加另一个风险。

    无论开发商是否代为办证,商品房买卖合同及其补充协议都必须明确约定由于购房人原因未能及时办理产权证导致开发商阶段性担保责任未能及时解除的违约责任,尤其是明确相关时间期限(在代为办证情况下明确购房人提交办证资料和缴纳税费的期限;在购房人自行办证时明确购房人自行从开发商处领取办证资料以及取得产权证的期限)以便于判断购房人是否逾期和违约。

    三、购房人断供后开发商的应对措施

    1、开发商内部相关部门形成联动机制在开发商内部往往各部门工作独立,往往出现财物部门接到银行通知客户断供的时候,客户房屋已经处于查封状态,导致未能及时提前进行诉讼或其他措施有效的规避风险。因此我们建议在开发商内部形成各部门联动机制,并根据实践经验制定相关工作流程对接,能够尽早的发现问题,相关部门启动保障措施规避公司风险扩大。

    2、购房人断供后开发商立即起诉并查封冻结房屋购房人一旦断供往往意味着其资信状况恶化,资不抵债,断供发生后,开发商应立即以购房人为被告、贷款银行为第三人提起解约之诉,并保全所购房屋,速战速决,在其他债权人之前获得生效判决前尽快申请执行解除合同。否则,久拖不决将会导致其他债权人纷纷针对所购房屋采取保全或执行措施,直接影响开发商最终执行金额。

    3、协助配合贷款银行主张对预告抵押房屋的优先受偿权

    如果贷款银行能够享有预告抵押房屋的优先权,在很大程度上将减轻开发商的保证责任,为此开发商需要积极说服并配合贷款银行主张该优先权。当然预告抵押登记是否具备优先受偿的效力,各地法院存在不同做法。

    最高法院(2015)民申字第766号认为“在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果,而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束,以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。债务人不履行配合办理抵押登记义务,预告抵押权人只能主张违约责任。”浙江高院(2015)浙民申字第809、810、811号判决书认为“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记,并不直接产生设定物权的效力,但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。

    一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权并无不当。”安徽高院(2014)皖民二终字第780号判决书认为“预告登记制度旨在限制现实权利人行使处分权,保证预告登记权利人的权益。如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权,显然不符合立法本意及当事人签订抵押合同的本意。

    某银行有权依据物权法第185条、197条规定对该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。”

    上述法院观点正确与否暂不评论,但从实务角度出发,银行是有机会争取行使对预告抵押登记房屋优先受偿权,这对开发商是非常有利的。

    4、如果预告抵押登记的优先受偿权不被支持,且购房人资不抵债,所购房屋被其他债权人查封执行,开发商可以在提出保全或执行异议时,主张抵销权,并以同意冻结剩余房款为条件,协调法院解封。

    如果在开发商起诉之前购房人房屋即因其他债务被第三方申请查封或执行,银行的优先受偿权又未被支持,在此情况下,开发商可以退一步主张已承担担保责任款项及违约金从购房人已付房款直接抵扣的抵销权。

    5、对于客户断供后房屋陷入多轮查封,且按揭银行不予配合提起诉讼一直扣除开发商保证金的情况下,应尽快与银行达成债权转让,避免进一步扩大损失。

    购房客户断供且其房屋已经被法院查封,客户资金完全断裂且按揭银行持续性扣除开发商保证金的情况下,为避免进一步的损失扩大后通过担保追偿方式无法获得所承担的保证责任,开发商应尽快与按揭银行进行沟通,对银行对客户所形成的债权进行转让,因为该债权有客户的房屋抵押权作为担保,通过债权受让方式一方面可以解决按揭银行持续性的扣除开发商的保证金,另一方面债权受让部分因附有抵押权可以通过房屋拍卖实现,避免了开发商担保责任的进一步扩大损失。

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  • 虞姬
    虞姬

    按照法律上来说,既然卖家已经履行了房子过户的重要合同协议,那么该房屋的产权已经属于买家了。但买家还有尾款没有支付,卖家也因此很大可能要面临着法律风险。如果买家是恶意不还尾款的,卖家该怎么做?

    这个时候就要担心买家是否拿房子来做其他抵押、转让的事情。卖家应第一时间到当地的房产局,通过查询交易标的房产和作为担保的房产产权情况,然后补充协议:“交易现状及双方约定在未付清房款的情况下不得转让抵押该房产的抵押担保手续,最后在房产局进行备案。这样做就能避免进一步的损失,以防落名人抵押、转让房产。的抵押担保手续,最后在房产局进行备案。这样做就能避免进一步的损失,以防落名人抵押、转让房产。如果买家是因为征信问题贷款不了,卖家该怎么办?

    按照买卖合同的法律性质来讲,买房不履行尾款支付就属于违约行为,如超过合同约定的付款期限仍未付款,卖家可以提出解除合同。

    所以卖家这时可以把房屋过户回来。

    如合同未到付款期限,这时候卖家可以发通告买家限期支付尾款,若买家逾期,卖家也有权利解除合同,可以把房屋过户回来。如何避免发生以上这种情况呢?

    如果房子能够一次性全付,那么也不存在查询买家征信操作。不过现实中还是比较多人按揭买家的,这时候卖家一定要先清楚对方的征信情况和贷款额度,你才能确保接下来对方有能力还清尾款。卖家应该在签订合同过户之前,让对方先联系银行进行贷款额度评估,确保没有问题就可以签订过户合同了。

    这种情况一般发生在二手房市场里,有的买家需要向银行申请房贷才能还清尾款,但由于买家着急解决居住问题,希望卖家能允许先给首付就过户。这时候卖家就不知道该怎么抉择了,不想失去客源又担心不交尾款。是要给他先过户,还是等到尾款再过户呢?

    一、要先过户

    能够全额支付当然最好,但如果要先交首付再付尾款,这时候就得房东先同意过户。

    因为如果不过户,银行是不会同意放款的,这样买家也不可能有房贷,自然卖家也收不到尾款。这是正常流程。

    二、合同约束

    既然正常房贷流程是这样的,那么卖家就只能通过合同约束的方式去控制一些风险。

    合同里面规定如果银行放款不成功,那么就需要买家自行履行支付;又在收到尾款后,再完成所有的接房手续,再到一系列的物业交割等。那么房子过户后银行多久能够放款呢?

    这个时间是不太一样的。要根据个人办理的贷款形式,形式不同,收到银行放款的时间就不一样。

    1、如是商业贷款,一般需要办完房产证后的15个工作日,才能收到放款;

    2、如是公积金贷款,一般需要7到15个工作日,时间相对比较快;

    3、如果是两种组合贷款,那么需要的时间会更长,一般需要2个月甚至6个月时间,才能收到放款。二手房的交易是非常复杂的,但二手房的程序流程是始终如一的。所以千万不要随着自己的性子来随意打乱交易程序,这样不但房管局不认可,银行不认可,最后就没有办法进行正常的买卖,也会给卖家带来不必要的损失。最后:

    在二手房交易过程中。卖家应配合买家进行产权调查,以确保房子能够进行安全的买卖;买家也应该配合卖家出证自己的购买能力,以确保双方能够顺利履行协议。

    现实中,人们会选择信誉度高的房产中介公司来帮助双方达成交易,那么在此也应该找正规的大中介公司,因为万一出了什么问题,他们一般会有相应的对策,有自己的专门律师团队。最后还要现实中存在不确定因素有很多,例如付款方式、时间等重要问题,必须落实到合同上,不可全权委托中介或不熟悉的人办理。同时作为房产中介,不能为了促进交易获取中介费,向双方隐瞒一些可能影响交易的重要信息。

    小心驶得万年船!

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